Семья с детьми на 40 метрах. Выбор жилья поляками продиктован необходимостью

В среднем двухкомнатная квартира, которую поляки хотели бы приобрести, уменьшилась на 2 кв. м. В 2022 году почти треть семей с детьми считали приемлемыми для покупки две комнаты с кухней площадью 30-39 кв. м.

Привязанность к собственности в нашей стране и рост цен способствуют "усыханию" и без того небольших квартир, говорится в последнем отчете Otodom и JLL.

Еще недавно, в 2018 году, самым популярным типом квартир были квартиры с тремя комнатами. Однако за два года упало не только количество комнат в востребованных квартирах, но и ожидания поляков в отношении площади. В 2022 году 27 процентов семей с детьми считали две комнаты с кухней площадью 30-39 кв. м приемлемыми для покупки.

- Похоже, что убеждение: тесно, но свое, которого до сих пор придерживаются в нашей стране, приобрело новый смысл с гигантским ростом инфляции и снижением доступности жилищных кредитов. Снижение кредитоспособности заставило покупателей сократить максимальную сумму, которую они могли выделить на покупку, в то время как общие цены на такие квартиры росли. Некоторые, очевидно, смогли снизить свои ожидания в отношении местоположения или стандарта. С другой стороны, для значительной части опрошенных выходом из положения стало планирование жизни на меньшую площадь. В то же время 27% участников опроса, проведенного для Otodom Analytics в феврале и марте 2023 года, заявили, что отказались бы от покупки, если бы столкнулись с трудностями финансирования, объясняет Катажина Куневич из Otodom Analytics.

Необходимость, а не выбор

Согласно последнему отчету JLL и Otodom "Предпочтения покупателей квартир 2022", в конце 2021 года наиболее востребованными были квартиры площадью 30-39 кв. м. В 2022 году наиболее востребованными будут квартиры площадью 30-39 кв. м. В 2022 году популярность приобрели квартиры еще меньшей площади - до 30 кв. м.

Их доля в структуре интереса увеличилась с 5 до 20 процентов, в результате чего на квартиры площадью до 40 кв. м пришлось 54 процента всех указаний тех, кто их искал. Еще более высокий процент таких указаний был зафиксирован в Варшаве и Кракове (56 процентов и 55 процентов соответственно).

Интересно, что квартиры площадью на несколько метров больше 30 кв. м до недавнего времени можно было рассматривать как более крупную однокомнатную квартиру или так называемую студию. В настоящее время все чаще встречается мнение, что максимум 39 кв. м, то есть относительно небольшая площадь, содержит две комнаты, и такая метрика все чаще принимается теми, кто ищет двухкомнатную недвижимость на платформе obido. С другой стороны, тех, кто указывает на двухкомнатную квартиру как на свою цель, становится все больше. В прошлом году это был самый востребованный тип квартир.

- За последние три года ожидания потенциальных покупателей от размера квартиры снизились, и это независимо от предпочтительного количества комнат. Чем больше комнат, тем меньше минимальный размер, на который соглашаются те, кто ищет квартиру. Наш отчет показывает, что в среднем площадь двухкомнатных квартир составляет около 35 кв. м, трехкомнатных - 49 кв. м, а четырехкомнатных - обычно от 67 до 69 кв. м". - Комментирует Анна Карась из компании JLL.

Квартира для инвестиций

Оказывается, бюджет тех, кто ищет квартиру, растет на протяжении последних пяти лет. Анализ данных с сайта obido показывает, что в 2021 году максимальная сумма, выделенная на покупку квартиры, больше всего выросла в Кракове - на 18 процентов, во Вроцлаве и Трехградье - на 13 процентов, а в конце IV квартала 2022 года в Варшаве был зафиксирован рост до 19 процентов.

Отчет JLL и Otodom показывает, что, как и годом ранее, в 2022 году жители Варшавы декларируют самые большие суммы на покупку новой 1,2- или 3-комнатной квартиры. Например, если в других городах максимальный бюджет на однокомнатную квартиру увеличился на 1-12 процентов, то в Варшаве он вырос на целых 45 процентов, то есть адекватно реальным ценам на такие помещения. Таким образом, в прошедшем году варшавский рынок был единственным, на котором покупатели наиболее стабильно увеличивали сумму на покупку квартиры в соответствии с ростом цен.

- Давайте помнить, что это явление не иллюстрирует ситуацию всех поляков. 2022 год ясно показал, что они не только не в состоянии поспевать за ростом цен и приводить свои бюджеты в соответствие с ними, но и в значительной степени зависят от кредитов. Отсюда и 40-50-процентное падение продаж, в зависимости от города, которое было зафиксировано в прошлом году. Даже если, по статистике, цены на жилье росли медленнее инфляции, а средний заработок, по данным Центрального статистического управления (GUS), стабильно повышался, это не отразилось ни на кошельках, ни на кредитоспособности поляков. Вместо этого на рынок смело вышли те, кто, накопив сбережения - чаще всего на уровне до 300 000 злотых - решил их обезопасить, говорит Катажина Куневич, Otodom Analytics.

Новая группа клиентов

К концу 2021 года самой большой группой среди тех, кто искал квартиру на платформе obido, были пары и семьи с детьми - в среднем около 66 процентов пользователей. Следующей по численности группой были одиночки, доля которых, в зависимости от исследуемого рынка, колебалась в пределах 18-25 процентов.

В 2022 году на рынке девелопмента появились новые клиенты - люди, которые не хотят указывать цель при поиске квартиры. Пользователи, которые не указывают свой профиль, представляют собой самую разнообразную группу потенциальных покупателей в основном с точки зрения их заявленного бюджета. Среди них до 79 процентов заявляют, что у них есть наличные деньги для покупки недвижимости, а в разных городах от 34 до 40 процентов из них имеют в своем распоряжении максимум 300 000 злотых.

В этой группе есть и те, кто ориентируется только на крупные суммы свыше 700 000 злотых (от 14 до 30 процентов, в зависимости от города). Таким образом, в прошлом году доля тех, кто думает о покупке в рассрочку, достигала в некоторых регионах до 30 процентов.

А как же тенденция, наблюдавшаяся в предыдущие годы, и увеличение доли покупок в пригородах?

- Эта тенденция, усугубленная пандемией COVID-19, продолжила укрепляться и в 2022 году. Данные прошлого года подтверждают растущий интерес к проживанию в агломерациях. Это было особенно заметно в районах вокруг Варшавы и Кракова. В этих городах 42 процента пользователей obido рассматривали возможность проживания в пригороде. В обоих случаях это на 5 п.п. больше, чем годом ранее, комментирует Анна Карась, JLL.